Η ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΟ ΤΡΙΤΟΥ ΑΠΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΠΛΕΥΡΑΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟΝ Ν. 4172/2013 (ΜΙΑ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΥΣΑ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ «ΑΓΙΑ ΣΟΦΙΑ» ΚΑΙ ΤΟ ΓΑΛΑΤΣΙ)

Πολλές φορές η λύση σε «δύσκολους» ή «περίεργους» γρίφους μπορεί να είναι μπροστά στα μάτια μας. Έχει ακουστεί -ειδικά το τελευταίο διάστημα- πως η Π.Α.Ε. διαμήνυσε στους Άγγλους του προγράμματος ELITE ότι το γήπεδο που θα χτιστεί στην Ν. Φιλαδέλφεια θα είναι ιδιόκτητο (δικό της). Επειδή πολλά έχουν ειπωθεί και γραφτεί για το ιδιοκτησιακό του γηπέδου, σήμερα θα σας παρουσιάσουμε μια πιθανή (την πιθανότερη) εξήγηση για το θέμα αυτό. Φυσικά υπάρχουν κι’ άλλες εξηγήσεις οι οποίες -τουλάχιστον προς το παρόν- παρουσιάζουν κάποια προβλήματα και γι’ αυτό θ’ αναφερθούμε απλά σ’ αυτές.

 

Η Λογιστική ως Επιστήμη λειτουργεί τόσο στην βάση γενικών κανόνων, όσο και στην βάση συγκεκριμένων τεχνικών («συνταγών») οι οποίες προκύπτουν άμεσα από αυτούς. Αυτό γίνεται αφ’ ενός για να μην γίνονται αυθαιρεσίες και αφ’ ετέρου για να υπάρχει μια ενότητα στον τρόπο αντιμετώπισης. Ακόμη και αν η Λογιστική λειτουργεί έτσι η Φορολογία κάποιες φορές αντιμετωπίζει τα πράγματα διαφορετικά. Σήμερα εξαιτίας της παγκοσμιοποίησης της οικονομικής δραστηριότητας υπάρχει σύγκλιση του Λογιστικού και του Φορολογικού τρόπου αντιμετώπισης των ίδιων φαινομένων. Προτού προχωρήσουμε στην εξήγηση για την οποία μιλήσαμε παραπάνω, πρέπει να έχουμε υπ’ όψη μας ότι η Λογιστική είναι η Επιστήμη απεικόνισης της οικονομικής πραγματικότητας (αυτού που έχει ήδη συμβεί) χωρίς κατ’ ανάγκη να υπεισέρχεται σε ζητήματα νομικά (ιδιοκτησίας), τα οποία και δεν επηρεάζονται από την Λογσιτική και Φορολογική αντιμετώπιση.

Ο Ν. 4172/2013 (Φ.Ε.Κ. τ. Α’ 167) είναι ο πλέον πρόσφατος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (Κ.Φ.Ε.) ο οποίος εναρμονίζει την νομοθεσία μας με τις διεθνείς πρακτικές. Με τον νόμο αυτόν καταργήθηκε όλη η προηγούμενη νομοθεσία (Ν. 2238/1994 και οι τροποποιήσεις του μαζί με το σύνολο των σχετικών αποφάσεων, εγκυκλίων κ.λ.π.) και εισήχθησαν πρακτικές των Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (Δ.Λ.Π.). Σήμερα μας ενδιαφέρει μόνο το άρθρο 24 (σελ. 2464-2465).

Το άρθρο 24 έχει τίτλο Αποσβέσεις και αναφέρεται στον (νέο) τρόπο με τον οποίο αυτές υπολογίζονται. Σχετικά με την εφαρμογή του άρθρου αυτού εκδόθηκαν μια σειρά από αποφάσεις οι οποίες όμως δεν θα μας απασχολήσουν εδώ, καθώς αυτές αφορούν μόνο τους επαγγελματίες.

Με το άρθρο αυτό, λοιπόν, ορίζονται δύο κατηγορίες μισθώσεων:

• η λειτουργική μίσθωση (δεν αναφέρεται ρητά) και
• η χρηματοοικονομική (χρηματοδοτική) μίσθωση.       

Σε οποιαδήποτε μίσθωση υπάρχουν δυο συμβαλλόμενα μέρη: ο εκμισθωτής (σπιτονυκοκύρης) και ο μισθωτής (νοικάρης). 

Με το άρθρο εισάγονται οι εξής προϋποθέσεις (από τις οοίες αρκεί να πληρείται έστω και μόνο μια) προκειμένου μια μίσθωση να θεωρηθεί χρηματοοικονομική:  

• Η κυριότητα του ενοικιαζόμενου στοιχείου μεταβιβάζεται στον μισθωτή με την λήξη της περιόδου μίσθωσης.
• Η σύμβαση μίσθωσης περιλαμβάνει όρο εξαγοράς του στοιχείου σε τιμή κατώτερη της αγοραίας αξίας.
• Η αξία των μισθωμάτων ανέρχεται στο 90% της αγοραίας αξίας.
• Το εκμισθώμενο στοιχείο είναι τέτοιας φύσης που μόνο ο μισθωτής μπορεί να το χρησιμοποιήσει χωρίς να κάνει σημαντικές αλλοιώσεις ή αλλαγές.
• Η περίοδος μίσθωσης καλύπτει τουλάχιστον το 90% της οικονομικής διάρκειας ζωής του στοιχείου.

Οι παραπάνω προϋποθέσεις αναφέρονται στην σύναψη της σύμβασης μίσθωσης καθώς τότε γίνεται η κατάταξη της είτε στις λειτουργικές, είτε στις χρηματοδοτικές. Κάθε αλλάγή στους όρους επιβάλλει και αντίστοιχα η τροποποίηση της σύμβασης μίσθωσης ή την υπογραφή νέας.

Περαιτέρω με το άρθρο 24 δίνονται και οι συντελεστές αποσβέσων ανά κατηγορία. Σχετικά με το σημερινό μας θέμα τα μόνα που χρειάζεται να γνωρίζουμε είναι ότι τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις έχουν συντελεστή 4%, ενώ τα οικόπεδα δεν έχουν καθώς από οικονομικής άποψης δεν υφίσταται φθορές η γή (παρά μόνο αν χρησιμοποιείται για εξορυκτικές δραστηριότητες ή στην παραγωγή οικονομικών αγαθών π.χ. αλυκές). Αυτό σημαίνει ότι από Λογιστικής άποψης τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις έχουν ωφέλιμη ζωή 25 χρόνια στα οποία και αποσβένεται πλήρως το κόστος κατασκευής τους (100% : 4% = 25 έτη). Βέβαια αυτό δεν σημαίνει πως δεν γίνονται επισκευές, συντηρήσεις και βελτιώσεις οι οποίες κατά περίπτωση αυξάνουν την ζωή του παγίου και οι οποίες από Λογιστικής πλευράς αντιμετωπίζονται όπως και το πάγιο.

Πριν προχωρήσουμε καλό θα ήταν να δώσουμε τον ορισμό των αποσβέσεων για όσους δεν έχουν παρακολουθήσει την Θεωρητικά μας σειρά. 

Αποσβέσεις: είναι η καταχώρηση στα έξοδα της επιχείρησης μέρους του κόστους κατασκευής ή αγοράς ενός παγίου (μηχανήματος, εγκατάστασης, δικαιώματος) το οποίο χρησιμοποιείται στην παραγωγή αγαθών ή υπηρεσιών. Με τον τρόπο αυτό η επιχείρηση ανακτά τα λεφτά (μέσω της μείωσης του Φόρου Εισοδήματος) που κατέβαλε για την κατασκευή ή αγορά του παγίου. Η καταχώρηση των αποσβέσεων γίνεται σταδιακά, δεδομένου ότι η ωφέλιμη ζωή του παγίου υπερβαίνει την μια χρήση (χρονιά).

Ερχόμαστε τώρα στο προκείμενο (δηλαδή την «Αγιά Σοφιά). Ένα γήπεδο αποτελείται από δύο ξεχωριστά στην αντιμετώπιση (αλλά ενιαία στην αντίληψη) μέρη. Το ένα είναι η εδαφική έκταση (οικόπεδο) και το άλλο οι εγκαταστάσεις (κτίσμα). Αν και για τον κόσμο αυτά τα δύο είναι ένα, από νομικής άποψης μπορεί να διαφέρουν. Είπαμε πως η Λογιστική αποτυπώνει την οικονομική πραγματικότητα, η οποία στην περίπτωση μας είναι η εξής:

Κατασκευή (και εκμετάλλευση) εγκατάστασης (κτιρίου) σε ακίνητο τρίτου.  

Προφανώς και υπάρχει σύμβαση μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου (εκμισθωτή) και του κατασκευαστή και εκμεταλλευτή του κτιρίου (μισθωτή). Όπως γνωρίζουμε το γήπεδο θα κτιστεί σε οικόπεδο της Ερασιτεχνικής με έξοδα της «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.» (ή μήπως της Π.Α.Ε.;) και θα χρησιμοποιηθεί για 49 χρόνια. Δεν γνωρίζουμε στα σίγουρα αν μετά την περίοδο αυτή (και σε περίπτωση που η σύμβαση δεν ανανεωθεί) θ’ αποδωθεί (το κτίσμα) στην Ερασιτεχνική.

Με τα δεδομένα αυτά βλέπουμε πως οι τέσσερις πρώτες προϋποθέσεις για να χαρακτηρισθεί η σύμβαση ως χρηματοδοτική στην περίπτωση μας δεν ισχύουν. Δεδομένου όμως ότι η σύμβασση προβλέπεται να διαρκέσει 49 χρόνια τα οποία είναι σχεδόν τα διπλάσια από την φορολογικά ωφέλιμη διάρκεια ζωής του κτιρίου (25 έτη) πληρείται η Πέμπτη προϋπόθεση και άρα η σύμβαση είναι χρηματοδοτική. 

Στην πράξη αυτό σημαίνει πως ο κατασκευαστής του γηπέδου (εγκαταστάσεων) θα καταχωρήσει το συνολικό κόστος του στα βιβλία του και θα υπολογίζει τις νόμιμες αποσβέσεις. Θα συμπεριφέρεται από Φορολογικής άποψης ως κύριος (κάτοχος) των εγκαταστάσεων, ακόμη και αν η έκταση δεν του ανήκει.

Προσοχή όμως! Απ’ όσο γνωρίζουμε η σύμβαση θα υπογραφεί μεταξύ Ερασιτεχνικής και «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.» με την τελευταία να υπεισέρχεται στα διακιώματα της Ερασιτεχνικής όσον αφορά τα έσοδα από την εκμετάλλευση του. Θεωρητικά θα έπρεπε η Ερασιτεχνική να λαμβάνει κάποια οικονομικά (ή άλλου τύπου) ανταλλάγματα για την παραχώρηση της έκτασης στην «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.». Κάτι τέτοιο ωστόσο δεν προκύπτει απ’ όσα είναι επισήμως γνωστά. Συνεπώς στο θέμα του νέου γηπέδου της Α.Ε.Κ. στην Ν. Φιλαδέλφεια θα έχουμε ως εκμισθωτή την «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.» και σαν μισθωτή την Π.Α.Ε. Α.Ε.Κ. 

 

Υποτίθεται ότι τα μόνα οικονομικά οφέλη για το Σωματείο θα προέλθουν (έμμεσα) από το 10% των εισιτηρίων (τα οποία θεωρητικά αναμένεται ν’ αυξηθούν επειδή η ομάδα θα γυρίσει στα «άγια χώματα»).          

Αφού τα παραπάνω ισχύουν με βάση την ισχύουσα Φορολογική Νομοθεσία, πιθανόν να μπορεί να εξηγηθεί η μη κάλυψη της Α.Μ.Κ. της «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.». Εφόσον το κόστος των εγκαταστάσεων περαστεί στα βιβλία της Π.Α.Ε. η οποία και θα υπολογίζει τις αποσβέσεις στα έξοδα της, είναι λογικό να σκεφτούμε ότι στην πορεία κάποια στιγμή αποφασίστηκε τα λεφτά για την κατασκευή να τα συγκεντρώσει η Π.Α.Ε. είτε μέσω τραπεζικού δανεισμού, είτε μέσω της εισαγωγής της στη Χρηματαγορά του Λονδίνου.

Φυσικά για να «πείσει» τους επενδυτές πρέπει εκτός των τριών συνεχών κερδοφόρων χρήσεων (ήδη η πρώτη σύμφωνα με πληροφορίες είναι γεγονός) να υπογράψει και σύμβαση με την «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.» για την αποκλειστική χρήση του γηπέδου για τουλάχιστον 25 χρόνια (όσα και η ωφέλιμη διάρκεια ζωής του κτιρίου). Με τον τρόπο αυτό οι χρηματοδότες της Π.Α.Ε. Α.Ε.Κ. αποκτούν μερίδιο και στα έσοδα του γηπέδου (από τα οποία τα ποσοστά -με εξαίρεση το 10% των εισιτηρίων- που προβλέπει ο Ν. 2725/1999 θα πηγαίνουν στην «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.» αντί στην Ερασιτεχνική).

Θεωρούμε ότι η προσέγγιση που σας δώσαμε παραπάνω είναι η πλεόν απλή και λειτουργική. Αυτό δεν σημαίνει ότι την υιοθετούμε στο σύνολο της (αν και εφ’ όσον είναι όντως έτσι). Απλά θεωρήσαμε σκόπιμο να σας την παρουσιάσουμε προκειμένου να είστε ενήμεροι για το τι θα μπορούσε να ισχύει σχετικά μ’ όσα ακούγονται (ή/και διαρρέονται) για την ιδιοκτησία του γηπέδου (όπου γήπεδο εννοείται η εγκατάσταση και όχι η έκταση/οικόπεδο).

Υ.Γ. Τα παραπάνω ισχύουν χωρίς καμία αλλαγή/μετατροπή και για το Γαλάτσι το οποίο επιθυμεί να μισθώσει η Κ.Α.Ε. για τα επόμενα 40-50 χρόνια. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η Κ.Α.Ε. (όπως και η Π.Α.Ε. άλλωστε) ότι το ακίνητο (assetστα Νέα Ελληνικά) θα προσδώσει στην εταιρεία (Κ.Α.Ε.) μεγαλύτερη αξία από αυτή που είναι περασμένη στα βιβλία της (η οποία από ένα αρχικό ποσό θα μειώνεται σταθερά κάθε χρόνο ως την πλήρη απόσβεση του ποσού αυτού). Η δυνατότητα αυξημένων εσόδων από την χρήση ενός χώρου σε σχέση μ’ έναν άλλο δεν μπορεί να εκτιμηθεί προκαταβολικά από καμία λογιστική τεχνική, παρά μόνο μπορεί να προσδιοριστεί χοντρικά με βάση τα ιστορικά στοιχεία του παρελθόντος. Φυσικά και αυτές οι εκτιμήσεις (όπως και κάθε είδους εκτιμήσεις) έχουν μεγάλο βαθμό υποκειμενικότητας την ίδια στιγμή που μπορεί να επηρεαστούν και από πλήθος αστάθμητους παράγοντες π.χ. αύξηση Φ.Π.Α.   

1 Ιούνη 2015
παρατηρητής 1.

 

πηγή: aek-watch.gr