Δήμευση στην Ευρώπη ο “τυφλός” φόρος κατοχής ακινήτων
Σύμφωνα με
αποφάσεις Συνταγματικών δικαστηρίων σε Γερμανία και Γαλλία, μόνο
περιουσία που φέρνει εισόδημα θα πρέπει να υπόκεται σε τέτοιες
επιβαρύνσεις
Αντισυνταγματική είναι η επιβολή φόρου ακινήτων σε ακίνητα τα οποία δεν αποφέρουν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους, καθώς πλήττει ευθέως το δικαίωμα της ιδιοκτησίας.
Αυτά βέβαια ισχύουν
στην Ευρώπη, διότι στην Ελλάδα ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας
Ακινήτων, που επιβάλλεται από την Πρωτοχρονιά του 2014, πέφτει τυφλά επί
δικαίων και αδίκων, ανεξαρτήτως εισοδήματος και αξίας των
φορολογούμενων ακινήτων.
Τη μεγάλη διαφορά ανάμεσα στο ελληνικό και τα ευρωπαϊκά φορολογικά συστήματα αναφορικά με τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας αποκαλύπτει
με την έκθεσή της η επιστημονική επιτροπή της ελληνικής Βουλής, που
αξιολόγησε το νομοσχέδιο για τον ενιαίο φόρο ακινήτων.
Στην έκθεση της επιτροπής παρατίθενται δύο
αποσπάσματα από αποφάσεις του γερμανικού και του γαλλικού συνταγματικού
δικαστηρίου αναφορικά με τη φορολόγηση των ακινήτων τα οποία δεν
αποφέρουν εισόδημα στους φορολογούμενους ιδιοκτήτες τους.Πιο συγκεκριμένα, όπως σημειώνεται αναφορικά με το ζήτημα της εισαγωγής εισοδηματικού κριτηρίου επί φόρου επιβαλλόμενου επί της περιουσίας, το Γερμανικό Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο έκρινε, με την απόφασή του στις 22 Ιουνίου 1995, μεταξύ άλλων, ότι η επιβολή φόρου ακίνητης περιουσίας, παραλλήλως προς άλλους υφισταμένους φόρους, δεν πρέπει να θίγει τον πυρήνα του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι ο φόρος πρέπει να μπορεί να καταβάλλεται ετησίως από τα εισοδήματα τα οποία προέρχονται κατά συνήθη χρήση από την περιουσία αυτή.
Περαιτέρω, με αφετηρία την παραδοχή ότι το εισόδημα το οποίο προκύπτει από την περιοδική εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας πρέπει μεν να συμβάλλει στην κάλυψη των δημοσίων βαρών, συγχρόνως, όμως, ένα τμήμα του πρέπει να παραμένει εις χείρας του φορολογουμένου, έθεσε το σχετικό όριο στο ήμισυ του ως συγκεκριμένου εισοδήματος, υπό την έννοια ότι η συνολική φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να υπερβαίνει, κατά προσέγγιση, το ήμισυ του εισοδήματος που παράγεται από αυτήν. Με απλά λόγια, η Εφορία μπορεί να παίρνει με τη μορφή του φόρου κατ’ ανώτερο όριο το 50% του εισοδήματος που προέρχεται από το ακίνητο.
Ανάλογη απόφαση έχει εκδώσει και το Γαλλικό Συνταγματικό Συμβούλιο, που, με απόφασή του στις 29 Δεκεμβρίου 1998, επί του φόρου αλληλεγγύης επί της (κινητής και ακίνητης) περιουσίας έκρινε ότι ο ως άνω φόρος κατοχής της περιουσίας πρέπει να μπορεί να καταβάλλεται διά των εισοδημάτων που παράγει αυτή και, συνεπώς, για να είναι η φορολόγηση της περιουσίας συνταγματικώς ανεκτή, πρέπει η κατοχή της να συνδέεται και με παραγωγή εισοδήματος.
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων επιβάλλεται επί της ακίνητης περιουσίας, χωρίς καμιά πρόβλεψη για απαλλαγή έστω των ακινήτων που δεν αποφέρουν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.
Πάνω απ’ όλα τα έσοδα
Ας δούμε χώρα τι συμβαίνει στην περίπτωση της Ελλάδας. Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβάλλεται επί της ακίνητης περιουσίας χωρίς καμιά απολύτως πρόβλεψη για απαλλαγή των ακινήτων που δεν αποφέρουν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.
Σύμφωνα με τις προβλέψεις του νομοσχεδίου, τα κενά και ξενοίκιαστα ακίνητα θα επιβαρυνθούν κανονικά τόσο με το 100% του βασικού φόρου που επιβάλλεται ανά τετραγωνικό στα κτίσματα, αλλά και με τον συμπληρωματικό φόρο, τύπου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, που βαρύνει τους ιδιοκτήτες με αντικειμενική αξία περιουσίας άνω των 300.000 ευρώ.
Αν και οι φορείς της κτηματαγοράς καθώς και βουλευτές της κυβερνητικής πλειοψηφίας ζήτησαν τη θέσπιση ενός μειωτικού συντελεστή φορολόγησης των ακινήτων που είναι κενά ή ξενοίκιαστα, τέτοια πρόβλεψη δεν υπήρξε τελικά στο νομοσχέδιο. Αυτό που έγινε ήταν μερικές γενικόλογες υποσχέσεις από την πλευρά του κυβερνητικού επιτελείου για την παροχή στο μέλλον, πιθανόν από το 2015, έκπτωσης από τον φόρο στα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούνται και δεν αποδίδουν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει ζητήσει τη θέσπιση συντελεστή έκπτωσης 50% από τον φόρο για τα ακίνητα που είναι μακροχρόνια ξενοίκιαστα, δηλαδή για περισσότερα από δύο χρόνια.
Οι λόγοι που επικαλείται το οικονομικό επιτελείο για τη μη παροχή έκπτωσης στα κενά και ξενοίκιαστα ακίνητα είναι καθαρά δημοσιονομικοί, δηλαδή θα χαθούν σημαντικά έσοδα και δεν θα πιαστεί ο εισπρακτικός στόχος του φόρου για 2,65 δισ. ευρώ το 2014.
Οι βασικές προβλέψεις
Από το νέο έτος, λοιπόν -κατά πάσα πιθανότητα το πρώτο εκκαθαριστικό θα εκδοθεί τον ερχόμενο Ιούλιο-, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Ο φόρος αυτός θα επιβληθεί ως εξής:
Για τα κτίσματα θα υπολογίζεται με συντελεστή 2 έως 13 ευρώ ανά τετραγωνικό, ανάλογα με την τιμή ζώνη στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Όσο υψηλότερη είναι η τιμή ζώνης, τόσο μεγαλύτερος και ο συντελεστής ευρώ ανά τετραγωνικό.
Για τα οικόπεδα, ο φορολογικός συντελεστής κυμαίνεται από 3 ως 9.000 ευρώ ανά στρέμμα, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Στην προκειμένη περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη η μοναδιαία αξία ανά τετραγωνικό οικοπέδου, όπως αυτή προκύπτει από την τιμή ζώνης και τον συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου (στις περισσότερες περιπτώσεις συμπίπτει με τον συντελεστή δόμησης).
Θεσπίζεται και συμπληρωματικός φόρος με βάση το σύνολο της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων του φορολογουμένου. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στους φο-ρολογουμένους που έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας σε ατομική βάση άνω των 300.000 ευρώ και με συντελεστή από 0,1 % έως 1 %. Να σημειωθεί ότι από τον συμπληρωματικό φόρο απαλλάσσονται οι εκτός σχεδίου και οικισμού εκτάσεις.
Επιβάλλεται φόρος, για πρώτη φορά, και στις εκτός σχεδίου και οικισμού εκτάσεις. Ο βασικός φόρος για τα αγροτεμάχια είναι 1 ευρώ ανά τετραγωνικό και αυξομειώνεται ανάλογα με τη θέση, τη χρήση και το αν είναι αρδευόμενο ή όχι το αγροτεμάχιο.
Γρίφος η μη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων
Ο νέος νόμος δεν προβλέπει την παραχώρησή τους στο δημόσιο
Σε αβεβαιότητα βρίσκονται εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σχετικά με το τι μέλλει γενέσθαι για φορολόγηση ίων ενοικίων που δεν εισέπραξαν και κατά πάσα πιθανότητα δεν πρόκειται να εισπράξουν ποτέ.
Ο υφιστάμενος κώδικας φορολογίας εισοδήματος, ο οποίος εκπνέει στο τέλος του έτους, προβλέπει ότι στις περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες δεν εισπράττουν ενοίκια από κακόπιστους ή δύστροπους ενοικιαστές, τότε έχουν τη δυνατότητα, προκειμένου να μην πληρώσουν φόρο εισοδήματος για αυτά, να τα εκχωρήσουν στο Δημόσιο, υποβάλλοντας σχετική δήλωση στην Εφορία. Ωστόσο, τέτοια πρόβλεψη στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος που τίθεται σε ισχύ από την Πρωτοχρονιά δεν υπάρχει και λύση ακόμη δεν έχει δοθεί.
Όταν το θέμα ήρθε στη δημοσιότητα, το υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε ότι θα υπάρξει ειδική προσθήκη διάταξης στον κώδικα φορολογικών διαδικασιών, που θα δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να μη φορολογηθούν για τα ακίνητα που δεν έχουν εισπράξει ενοίκια. Ωστόσο, τέτοια διάταξη δεν προστέθηκε στον ΚΦΔ. Αντίθετα, ο υπουργός Οικονομικών, Γιάννης Στουρνάρας, υποστήριξε από το βήμα της Βουλής ότι δεν απαιτείται νομοθετική ρύθμιση, καθώς είναι ξεκάθαρο στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος ότι αυτό που δεν εισπράττεται δεν αποτελεί και εισόδημα και, κατά συνέπεια, δεν πρέπει να δηλωθεί στη φορολογική δήλωση. Αυτό, όμως, όπως σημειώνουν έμπειροι φοροτεχνικοί, πρόκειται να δημιουργήσει πεδία ερμηνειών και παρερμηνειών μεταξύ των φορολογουμένων και των φορολογικών Αρχών.
Λύση μέσω Taxisnet
Νεότερες πληροφορίες αναφέρουν ότι το θέμα πρόκειται να επιλυθεί με τη δημιουργία ενός ειδικού ιστοτόπου στον δικτυακό τόπο της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων.
Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να δηλώσουν στην ηλεκτρονική υπηρεσία που θα δημιουργηθεί στο Taxisnet το ποσό των ενοικίων που εισέπραξαν, τα στοιχεία και τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου του ενοικιαστή, καθώς και διάφορα άλλα στοιχεία που αφορούν το εκμισθούμενο ακίνητο (επιφάνεια κ.λπ.).
Από τα στοιχεία των ενοικίων που δεν εισπράχθηκαν και τα οποία θα δηλώνει ο ιδιοκτήτης, η Εφορία θα πραγματοποιεί διασταυρώσεις, προκειμένου να φαίνεται αν η δήλωση μη είσπραξης είναι αληθής. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις, θα καλείται στην Εφορία και ο ενοικιαστής, προκειμένου να επιβεβαιώσει ότι δεν έχει καταβάλει τα σχετικά μισθώματα.
Από το νέο έτος, λοιπόν -κατά πάσα πιθανότητα το πρώτο εκκαθαριστικό θα εκδοθεί τον ερχόμενο Ιούλιο-, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Ο φόρος αυτός θα επιβληθεί ως εξής:
Για τα κτίσματα θα υπολογίζεται με συντελεστή 2 έως 13 ευρώ ανά τετραγωνικό, ανάλογα με την τιμή ζώνη στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Όσο υψηλότερη είναι η τιμή ζώνης, τόσο μεγαλύτερος και ο συντελεστής ευρώ ανά τετραγωνικό.
Για τα οικόπεδα, ο φορολογικός συντελεστής κυμαίνεται από 3 ως 9.000 ευρώ ανά στρέμμα, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Στην προκειμένη περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη η μοναδιαία αξία ανά τετραγωνικό οικοπέδου, όπως αυτή προκύπτει από την τιμή ζώνης και τον συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου (στις περισσότερες περιπτώσεις συμπίπτει με τον συντελεστή δόμησης).
Θεσπίζεται και συμπληρωματικός φόρος με βάση το σύνολο της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων του φορολογουμένου. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στους φο-ρολογουμένους που έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας σε ατομική βάση άνω των 300.000 ευρώ και με συντελεστή από 0,1 % έως 1 %. Να σημειωθεί ότι από τον συμπληρωματικό φόρο απαλλάσσονται οι εκτός σχεδίου και οικισμού εκτάσεις.
Επιβάλλεται φόρος, για πρώτη φορά, και στις εκτός σχεδίου και οικισμού εκτάσεις. Ο βασικός φόρος για τα αγροτεμάχια είναι 1 ευρώ ανά τετραγωνικό και αυξομειώνεται ανάλογα με τη θέση, τη χρήση και το αν είναι αρδευόμενο ή όχι το αγροτεμάχιο.
Γρίφος η μη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων
Ο νέος νόμος δεν προβλέπει την παραχώρησή τους στο δημόσιο
Σε αβεβαιότητα βρίσκονται εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σχετικά με το τι μέλλει γενέσθαι για φορολόγηση ίων ενοικίων που δεν εισέπραξαν και κατά πάσα πιθανότητα δεν πρόκειται να εισπράξουν ποτέ.
Ο υφιστάμενος κώδικας φορολογίας εισοδήματος, ο οποίος εκπνέει στο τέλος του έτους, προβλέπει ότι στις περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες δεν εισπράττουν ενοίκια από κακόπιστους ή δύστροπους ενοικιαστές, τότε έχουν τη δυνατότητα, προκειμένου να μην πληρώσουν φόρο εισοδήματος για αυτά, να τα εκχωρήσουν στο Δημόσιο, υποβάλλοντας σχετική δήλωση στην Εφορία. Ωστόσο, τέτοια πρόβλεψη στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος που τίθεται σε ισχύ από την Πρωτοχρονιά δεν υπάρχει και λύση ακόμη δεν έχει δοθεί.
Όταν το θέμα ήρθε στη δημοσιότητα, το υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε ότι θα υπάρξει ειδική προσθήκη διάταξης στον κώδικα φορολογικών διαδικασιών, που θα δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να μη φορολογηθούν για τα ακίνητα που δεν έχουν εισπράξει ενοίκια. Ωστόσο, τέτοια διάταξη δεν προστέθηκε στον ΚΦΔ. Αντίθετα, ο υπουργός Οικονομικών, Γιάννης Στουρνάρας, υποστήριξε από το βήμα της Βουλής ότι δεν απαιτείται νομοθετική ρύθμιση, καθώς είναι ξεκάθαρο στον νέο κώδικα φορολογίας εισοδήματος ότι αυτό που δεν εισπράττεται δεν αποτελεί και εισόδημα και, κατά συνέπεια, δεν πρέπει να δηλωθεί στη φορολογική δήλωση. Αυτό, όμως, όπως σημειώνουν έμπειροι φοροτεχνικοί, πρόκειται να δημιουργήσει πεδία ερμηνειών και παρερμηνειών μεταξύ των φορολογουμένων και των φορολογικών Αρχών.
Λύση μέσω Taxisnet
Νεότερες πληροφορίες αναφέρουν ότι το θέμα πρόκειται να επιλυθεί με τη δημιουργία ενός ειδικού ιστοτόπου στον δικτυακό τόπο της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων.
Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να δηλώσουν στην ηλεκτρονική υπηρεσία που θα δημιουργηθεί στο Taxisnet το ποσό των ενοικίων που εισέπραξαν, τα στοιχεία και τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου του ενοικιαστή, καθώς και διάφορα άλλα στοιχεία που αφορούν το εκμισθούμενο ακίνητο (επιφάνεια κ.λπ.).
Από τα στοιχεία των ενοικίων που δεν εισπράχθηκαν και τα οποία θα δηλώνει ο ιδιοκτήτης, η Εφορία θα πραγματοποιεί διασταυρώσεις, προκειμένου να φαίνεται αν η δήλωση μη είσπραξης είναι αληθής. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις, θα καλείται στην Εφορία και ο ενοικιαστής, προκειμένου να επιβεβαιώσει ότι δεν έχει καταβάλει τα σχετικά μισθώματα.
Προϋπόθεση για την αποδοχή της σχετικής δήλωσης μη είσπραξης ενοικίων θα
είναι να έχει θεωρηθεί το σχετικό μισθωτήριο συμβόλαιο μέσω άλλης
ηλεκτρονικής εφαρμογής, που ετοιμάζει η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών
Συστημάτων.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου